每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜黃博文    

3月17日，招商蛇口2025年度業(yè)績說明會暨投資者交流會在深圳全新辦公場地舉行，新任董事長朱文凱攜董事兼總經(jīng)理聶黎明、副總經(jīng)理伍斌、副總經(jīng)理呂斌、財務(wù)總監(jiān)兼董事會秘書余志良等出席。

據(jù)披露，2025年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1547.28億元，同比下降13.53%；歸母凈利潤10.24億元，同比下降74.65%；扣非凈利潤1.69億元，同比下降93.10%。銷售端，2025年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1960.09億元、簽約銷售面積716.12萬平方米，行業(yè)整體排名維持在前五位。

朱文凱在業(yè)績會上釋放關(guān)鍵信號。他表示，2026年公司將堅(jiān)守核心城市布局戰(zhàn)略，聚焦“好房子”產(chǎn)品升級，摒棄盲目規(guī)模擴(kuò)張，堅(jiān)定追求有質(zhì)量、有回款的可持續(xù)增長。

招商蛇口2025年度業(yè)績說明會暨投資者交流會 圖片來源：企業(yè)供圖

已跳出傳統(tǒng)住宅開發(fā)商的單一賽道

在報告公司戰(zhàn)略發(fā)展的環(huán)節(jié)，朱文凱首先對過去的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行了總結(jié)。

他表示，“十四五”期間，房地產(chǎn)迎來行業(yè)重塑，發(fā)生了四個根本性的轉(zhuǎn)變：一是市場供求關(guān)系發(fā)生重大改變，供大于求；二是成交格局的改變，以前是新房為主，現(xiàn)在是二手房為主；三是經(jīng)營模式的改變，發(fā)展商從以前的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的“以銷定投、以銷定產(chǎn)”；四是整個房地產(chǎn)市場的經(jīng)營主體發(fā)生了改變。

行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，招商蛇口的應(yīng)對策略是什么？穿越周期的核心競爭力又體現(xiàn)在哪里？這些問題成為投資者在業(yè)績會上關(guān)注的焦點(diǎn)。

朱文凱認(rèn)為，招商蛇口早已跳出傳統(tǒng)住宅開發(fā)商的單一賽道，公司的核心競爭優(yōu)勢在于：一是百年招商局的背景和支持；二是清晰堅(jiān)定的戰(zhàn)略和執(zhí)行；三是穩(wěn)健的財務(wù)管控；四是全鏈條的綜合開發(fā)能力。

他表示，上述四大核心優(yōu)勢構(gòu)筑起招商蛇口的發(fā)展壁壘，成為公司抵御行業(yè)波動、實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展的核心支撐。

據(jù)朱文凱介紹，從2021年開始，招商蛇口便提出“三個轉(zhuǎn)變”，之后公司在戰(zhàn)略上不斷換擋轉(zhuǎn)型，在戰(zhàn)略落地過程中也會根據(jù)市場情況不斷調(diào)整優(yōu)化，不斷動態(tài)調(diào)整戰(zhàn)術(shù)，以符合當(dāng)期戰(zhàn)略要求。

業(yè)績會現(xiàn)場，招商蛇口管理層還對過去一年下滑主要原因做出了回應(yīng)，并表示隨著行業(yè)已逐步企穩(wěn)，不會再快速下滑，市場將進(jìn)入摸底修復(fù)階段，未來利潤下行壓力將逐步緩解。

聶黎明提到，2025年招商蛇口營收同比減少242億元，對聯(lián)營合營企業(yè)的投資收益同比減少約23億元，年內(nèi)計(jì)提減值損失超40億元?！斑@些數(shù)字變動反映的是，在行業(yè)下行背景下，企業(yè)的盈利能力普遍性地受到?jīng)_擊。”

不預(yù)設(shè)固定投資強(qiáng)度，2025年累計(jì)拿地43宗

面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場筑底修復(fù)的行業(yè)態(tài)勢，招商蛇口在業(yè)績會上清晰傳遞2026年經(jīng)營思路。據(jù)悉，公司將聚焦核心城市與產(chǎn)品力升級，徹底摒棄規(guī)模沖動，“有質(zhì)量、有回款”成為招商蛇口銷售增長的核心標(biāo)準(zhǔn)。

對于樓市政策效果，聶黎明表示，核心城市陸續(xù)優(yōu)化限購限貸政策，短期顯著提振市場信心，以“上海2?25房地產(chǎn)新政”為例，直接帶動核心城區(qū)樓盤來訪量、簽約量環(huán)比回升。

聶黎明提到，目前地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底修復(fù)期，企業(yè)需保持謹(jǐn)慎樂觀，短期政策提振信心，中長期市場企穩(wěn)仍需時間。這一系列政策釋放了兩大明確信號：一是國家因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，穩(wěn)房價、穩(wěn)市場的決心堅(jiān)定不移，不搞“一刀切”；二是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展新模式從底層設(shè)計(jì)加速落地，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤、防范行業(yè)風(fēng)險，為行業(yè)長期健康發(fā)展提供制度性托底。

另一個備受行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)是，作為地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)，招商蛇口在土地投資與融資方面的實(shí)際布局、當(dāng)前態(tài)勢及未來判斷究竟如何。

招商蛇口管理層首先對過去一年土地市場進(jìn)行回顧，認(rèn)為2025年國內(nèi)土地市場整體呈現(xiàn)前高后低、明顯降溫的態(tài)勢，2026年有望延續(xù)整體低位運(yùn)行、局部點(diǎn)狀火熱的格局。管理層還表示，招商蛇口將嚴(yán)格執(zhí)行“六好”投資評審體系，資源高度聚焦一線與強(qiáng)二線核心板塊。2025年，公司在“核心10城”的投資占比接近90%，一線城市投資占比約63%，資源高度聚焦一線與強(qiáng)二線核心板塊。

公開資料顯示，2025年招商蛇口累計(jì)獲取43宗地塊，總計(jì)容建面約440萬平方米，總地價約938億元，需支付地價約543億元。

“‘十五五’期間，我們的目標(biāo)非常明確，一方面是消化存量包袱，實(shí)現(xiàn)利潤表逐步修復(fù)；另一方面是按照既定戰(zhàn)略推動公司的轉(zhuǎn)型升級，提升收益，為投資者實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的投資回報?！闭猩躺呖诠芾韺颖硎?。