每經(jīng)記者｜李旭馗    每經(jīng)編輯｜黃博文    

當(dāng)香港的寫字樓和商鋪?zhàn)赓U業(yè)務(wù)仍在周期性低谷中掙扎之時(shí)，一個(gè)曾經(jīng)邊緣的房地產(chǎn)細(xì)分市場正吸引全球資本蜂擁而至：學(xué)生公寓。

“近幾個(gè)月來香港看學(xué)生公寓投資的客戶增加了很多。以前，（客戶）主要是外資基金和本地投資者；現(xiàn)在，中資機(jī)構(gòu)、大型上市公司、東南亞的基金也在關(guān)注香港學(xué)生公寓?！眹H房地產(chǎn)顧問公司世邦魏理仕香港資本市場部執(zhí)行董事兼主管甄浚岷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“目前還有客戶在咨詢香港學(xué)生公寓的投資，越來越多的人看好這個(gè)投資板塊?！?/p>

當(dāng)前，香港特區(qū)政府正積極推廣“留學(xué)香港”品牌，擬將香港發(fā)展為專上教育樞紐。記者在采訪中了解到，資本押注的正是源源不斷涌入香港求學(xué)的國際學(xué)生和內(nèi)地學(xué)生。

海內(nèi)外資本加速切入香港學(xué)生宿舍賽道

2025年上半年，為配合香港特區(qū)政府“留學(xué)香港”品牌的建設(shè)，香港教育局宣布從2024/25學(xué)年起，八所政府資助大學(xué)錄取非本地學(xué)生的限額由原來的20%提升至40%。同年9月，該限額進(jìn)一步增至50%。

因此，2025年，各路資本在香港學(xué)生宿舍上的布局動(dòng)作更是明顯提速。

2025年11月，美聯(lián)工商鋪發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至10月，涉及酒店、賓館及整幢住宅改作學(xué)生宿舍的相關(guān)累計(jì)成交高達(dá)16宗，總金額超61億港元。其中，酒店改裝學(xué)生宿舍的成交宗數(shù)最多，累計(jì)6宗，總金額達(dá)40億港元。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，香港本地資本方面，2025年7月底，經(jīng)世邦魏理仕促成，宏安地產(chǎn)（HK01234）聯(lián)合美國私募基金安祖高頓以4.35億港元購入旺角一家酒店，市場預(yù)計(jì)將用作學(xué)生公寓。早在2022年底，二者便聯(lián)手斥資20億港元購入香港九龍貝爾特酒店，并將其改造為學(xué)生公寓，名為“日新舍”。

2025年8月中旬，中原投資旗下首個(gè)香港學(xué)生公寓“一步居117”正式啟動(dòng)，項(xiàng)目位于尖沙咀，前身為一間三星級商務(wù)酒店，收購總價(jià)1.8億港元，目前該項(xiàng)目的入住率已達(dá)100%。緊接著，同年8月底，中原投資繼續(xù)宣布購入位于西半山般咸道的“般咸軒”，并將其改造為學(xué)生公寓，初步提供約200個(gè)床位，并將其納入旗下學(xué)生宿舍品牌“壹社”。

深圳羅湖區(qū)一家中原地產(chǎn)門店的窗戶上張貼著廣告海報(bào)，內(nèi)容為介紹中原投資旗下的香港學(xué)生宿舍項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 李旭馗 攝

內(nèi)地資本方面，2025年底，招商局商業(yè)房托基金披露以2.06億港元收購了一個(gè)酒店物業(yè)，并計(jì)劃將酒店改造成85個(gè)床位的學(xué)生公寓，瞄準(zhǔn)香港日益膨脹的國際學(xué)生群體。幾乎同一時(shí)段，華潤隆地以9.5億港元接手鄧成波家族旗下位于青山公路葵涌段的一間酒店。有市場消息稱，華潤隆地計(jì)劃將其改裝為學(xué)生宿舍，預(yù)計(jì)可提供逾千個(gè)宿位。

對于這一現(xiàn)象背后的原因，香港本地房地產(chǎn)開發(fā)及投資公司晶苑投資首席投資官陳偉文在接受記者書面采訪時(shí)表示：“香港特區(qū)政府推出包括‘城中學(xué)舍’計(jì)劃在內(nèi)的政策，簡化商業(yè)樓宇改建學(xué)生宿舍的流程。同時(shí)，香港的大學(xué)擴(kuò)大非本地生名額，導(dǎo)致市場出現(xiàn)超7萬張床位的供應(yīng)缺口。這使得學(xué)生公寓成為具備穩(wěn)定租金收益及高入住率的抗周期資產(chǎn)類別，吸引大型開發(fā)商及國際基金進(jìn)場?！?/p>

在采訪中，陳偉文透露，晶苑投資在5年前便已切入學(xué)生宿舍領(lǐng)域，過去3年更是加快了在這一領(lǐng)域的布局。目前，晶苑投資子公司Y.X在港運(yùn)營4棟學(xué)生公寓，均在大學(xué)附近。在此之后，晶苑投資仍有投資學(xué)生宿舍的計(jì)劃。

內(nèi)地學(xué)生為主要租客

近年來，受港校國際排名提高、1年制碩士課程持續(xù)擴(kuò)招、IANG（非本地畢業(yè)生留港/回港就業(yè)安排）簽證政策友好以及美國留學(xué)政策收緊等因素在內(nèi)的多重影響，赴港求學(xué)在內(nèi)地學(xué)生群體中的熱度居高不下。

另一方面，校方提供的宿舍床位本就不多，非香港本地學(xué)生更是難以抽取到宿舍床位。因此，大部分非本地學(xué)生要么租住普通住宅，要么選擇入住學(xué)生公寓。

2025年12月中旬，記者實(shí)地探訪了位于香港紅磡的Y83學(xué)生公寓，該項(xiàng)目由晶苑投資與法國外貿(mào)銀行投資管理公司旗下的AEW共同投資，并由晶苑投資旗下的學(xué)生宿舍運(yùn)營品牌Y.X全權(quán)管理。

記者查詢高德地圖發(fā)現(xiàn)，Y83距離香港都會(huì)大學(xué)和香港理工大學(xué)均需約5分鐘的車程或15分鐘的步行路程。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，Y83共25層，整體建筑面積約12萬平方呎（1平方呎≈0.0929平方米），共提供600個(gè)床位。

Y83內(nèi)的一間單人房，配有家具和家電，學(xué)生可“拎包入住” 圖片來源：每經(jīng)記者 李旭馗 攝

其房型主要為雙人間和單人間。其中，雙人間的租金為9000港元/人，單人間租金為13000港元/人。租金已包含水電費(fèi)和網(wǎng)費(fèi)。

記者在探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，Y83還配備了自習(xí)空間、健身房、舞蹈室等。截至發(fā)稿時(shí)，Y83入住率已達(dá)到100%，近六成為香港都會(huì)大學(xué)的學(xué)生。

值得注意的是，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其租客大部分來自中國內(nèi)地，只有少部分來自英國、西班牙、韓國等其他國家或地區(qū)。為適應(yīng)內(nèi)地學(xué)生在港求職的需求，公寓還組織了自愿參加的粵語班。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)此前消息，2025年12月底，香港學(xué)生宿舍住宿供應(yīng)商匯生活文化科技有限公司（Student Living EduVation）已向美國證券交易委員會(huì)提交文件，計(jì)劃赴美IPO（首次公開募股）。該公司在香港管理5個(gè)宿舍地點(diǎn)，每年服務(wù)約400名個(gè)人客戶，其中95%來自中國內(nèi)地，客戶平均租期為1年。

在采訪中，甄浚岷分析道，相較于分散的私人住宅租賃，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的學(xué)生公寓有其獨(dú)特賣點(diǎn)，其優(yōu)勢在于住戶均為學(xué)生所形成的社區(qū)氛圍、嚴(yán)格的安保管理、提供的各類社交與職業(yè)發(fā)展活動(dòng)、家具與家電齊全等。學(xué)生公寓更像是一種服務(wù)型產(chǎn)品，而不僅僅是空間的出租。

外資基金與私募基金是大型項(xiàng)目的投資主力

目前，市場上的學(xué)生公寓房源主要來自對存量物業(yè)的改造。甄浚岷稱，收購三星級酒店或整棟舊式大廈進(jìn)行改裝是主流方式，私人開發(fā)商專門新建學(xué)生公寓的情況較少。

據(jù)介紹，對于大型項(xiàng)目，外資基金、私募基金是投資主力。其典型運(yùn)作模式為：在鎖定目標(biāo)物業(yè)后，公司與本地運(yùn)營商達(dá)成合作，通過收購物業(yè)開展升級裝修，后續(xù)或自主運(yùn)營出租，或與運(yùn)營商簽訂協(xié)議委托運(yùn)營，并按照約定進(jìn)行收益分成。而以本地私人投資者、家族資本為代表的本地自由資本，同樣會(huì)參與這類項(xiàng)目投資，但投資體量相對有限。

Y83的公共空間，可供學(xué)生召開社團(tuán)活動(dòng) 圖片來源：每經(jīng)記者 李旭馗 攝

“從規(guī)模上看，外資基金單筆投資可達(dá)10億至20億港元，而本地資本的投資規(guī)模大多集中在1億至3億港元?！闭缈ａ罕硎?。

陳偉文則表示，晶苑投資主要采用自有資本與策略性合作伙伴（私募基金）并行的模式?！巴ǔＧ闆r下，學(xué)生宿舍的運(yùn)作模式包括按市場價(jià)格收購或?qū)苍O(shè)施進(jìn)行改造，并以貼近大學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的租金定價(jià)，回報(bào)周期依靠高入住率及長期需求穩(wěn)定性?！?/p>

面對大型開發(fā)商和國際基金的紛紛涌入，市場是否會(huì)迅速過熱同樣成為關(guān)注焦點(diǎn)。

陳偉文對此持樂觀態(tài)度。

“短期內(nèi)供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)較低?！彼袛啵胺潜镜厣氨镜貙W(xué)生需求仍顯著高于供應(yīng)，加上特區(qū)政府吸引國際人才的政策，市場基本面預(yù)計(jì)在未來5至7年仍保持強(qiáng)勁?！?/p>

在中原投資官網(wǎng)關(guān)于8月底收購項(xiàng)目的新聞稿中，中原投資行政總裁葉明慧表示：“學(xué)生宿舍是香港房地產(chǎn)市場中具韌性且增長迅速的板塊。在非本地學(xué)生人數(shù)持續(xù)增加的驅(qū)動(dòng)下，這類投資不僅帶來穩(wěn)定回報(bào)，亦具資產(chǎn)增值潛力。我們在美國、英國及中國香港積累的學(xué)生公寓投資與營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，充分體現(xiàn)我們對市場的洞察及管理能力。這次新增項(xiàng)目是我們拓展香港學(xué)生住宿市場的重要一步，目標(biāo)是在短期內(nèi)將床位數(shù)量增加至至少3000個(gè)?！?/p>

然而，甄浚岷指出，世邦魏理仕的角色是顧問，旨在為客戶計(jì)算改裝費(fèi)用、回本周期與回報(bào)率，世邦魏理仕同樣需要審慎評估單個(gè)項(xiàng)目的具體風(fēng)險(xiǎn)。“當(dāng)前，學(xué)生公寓的投資回報(bào)率一般為5%至5.5%。計(jì)算方式是把收購、改裝等所有成本加起來，再結(jié)合出租給學(xué)生后的租金收入來核算?！?/p>

封面圖片來源：每經(jīng)記者 李旭馗 攝