圖片來源：攝圖網(wǎng)

越南，是最近幾年深受中國等海外游客喜愛的國家，也是備受發(fā)達(dá)國家的資金和制造業(yè)企業(yè)追捧的投資目標(biāo)。在這種良好的氛圍之下，越南的房地產(chǎn)市場特別是高端地產(chǎn)正迅速發(fā)展壯大，價(jià)格大幅攀升。

美國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕（CBRE）的數(shù)據(jù)顯示，2018年，胡志明市的高端公寓價(jià)格累計(jì)上漲了17%，均價(jià)漲至5518美元/平方米（約合每平米37300人民幣）。胡志明市原名西貢，是越南的金融中心。

世邦魏理仕認(rèn)為，胡志明市高端公寓的價(jià)格仍將維持上漲態(tài)勢， 有望在明年早些時(shí)候之前進(jìn)一步上漲近10%，達(dá)到每平米6000美元左右。

位于胡志明市第一郡的Grand Manhattan是越南豪華樓盤。房天下數(shù)據(jù)顯示，面積為68-97㎡的精裝修兩房三房目前報(bào)價(jià)在每套350萬元人民幣左右。

第一郡是胡志明市最繁華的CBD中心，人稱“越南華爾街”，配套有國際醫(yī)院、五星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓、大型商場、豪華夜總會(huì)、酒吧、賭場、集市、博物館等，很多外國人居住在這里。

值得注意的是，根據(jù)世邦魏理仕的這份報(bào)告，越南的高端地產(chǎn)去年的價(jià)格漲幅顯著高于普通住宅。與高達(dá)兩位數(shù)的高端公寓漲幅相比，一般性公寓價(jià)格去年僅漲了1%。比如Grand Manhattan的樓盤價(jià)格已經(jīng)是普通公寓樓的兩倍。（下圖來自天風(fēng)證券陳天誠團(tuán)隊(duì)）

對(duì)于這種分化，彭博社認(rèn)為，除了強(qiáng)勁的海外投資者需求之外，這波房價(jià)上漲的推動(dòng)力量主要是越南國內(nèi)數(shù)量迅速膨脹的從中產(chǎn)過渡到富人的群體。

根據(jù)Knight Frank發(fā)布于2017年的一份報(bào)告，2016年，凈資產(chǎn)在3000萬美元或以上的越南人數(shù)量比2006年增長了320%，這種增速位居世界第一，超過了印度和中國。

彭博社文章稱，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商已經(jīng)把注意力從中產(chǎn)階級(jí)轉(zhuǎn)向了更富裕的階層。Grand Manhattan的樓盤銷售代理Savills Vietnam公司總經(jīng)理Neil MacGregor稱，富人熱衷于買高端樓盤的原因之一是黃金地段的土地和住宅供應(yīng)非常緊張，另一個(gè)因素是幾代人同居一處的傳統(tǒng)觀念正在改變，年輕夫婦在結(jié)婚后選擇獨(dú)立居住。

而且，很多亞洲企業(yè)及企業(yè)家在核心業(yè)務(wù)取得成功之后通常都會(huì)將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場。

許多越南人通過房地產(chǎn)來積累財(cái)富。越南人的住房擁有率超過90%，在全球排名靠前。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)還顯示，在越南房地產(chǎn)市場的海外買家中，2018年通過該公司在越南購房的客戶中，外國投資者逐漸增多、中國投資者占比最高。中國人占比45%（中國大陸30%、中國香港11%、中國臺(tái)灣4%），韓國人占比22%、美國人占比5%。購房者的目的中，用于自己居住的占比約20%，比2016、2017有明顯下降。（下圖來自陳天誠團(tuán)隊(duì)）

不過，天風(fēng)證券陳天誠團(tuán)隊(duì)在1月下旬發(fā)布的越南房地產(chǎn)市場報(bào)告中還表示，雖然現(xiàn)在的越南是十年前的中國，但十年后的越南卻未必能達(dá)到今天中國的成就，因此最終高度不可直接對(duì)比。

從買房角度看，越南本幣計(jì)價(jià)的胡志明房價(jià)上漲空間仍然較大，但對(duì)于外國投資者來講，需要注意的是匯率貶值以及杠桿損失都將壓制最終收益率。

（華爾街見聞  祁月）