自去年11月底央行首度降息以來，目前已累計兩次降息、兩次降準，這一幕似乎讓人聯(lián)想到2008年和2012年相似情形。在降準降息通道之下，房產投資價值幾何？一直滯漲的地產股能否迎來一波行情？

“短期內，總的來說投房子不如投房地產股！”談及投資策略，東興證券房地產首席研究員鄭閔鋼日前表示，由于房產占資金、升值有限且不易兌現(xiàn)，因而不是目前投資首選。

在鄭閔鋼看來，房地產是個周期性行業(yè)，目前中國房地產行業(yè)拐點已經到來，房地產開發(fā)投資增速已經出現(xiàn)下降。不過，房地產行業(yè)也并沒完全進入悲觀境地，目前尚處于增速下滑狀態(tài)，“我們認為整個行業(yè)規(guī)模是一個小量的收縮，行業(yè)還是處在健康的發(fā)展，剛需市場還是比較旺盛。”

央視財經評論員李犁也持相似觀點。他認為，房地產行業(yè)長期趨勢已經確立，隨著國民經濟發(fā)展以及人口結構變化，特別是人口老齡化趨勢，房地產長期下降渠道已經確立，但并不意味著它短期就沒有發(fā)展前途。

“從現(xiàn)在的情況來看，短期內房地產特別是對剛需部分或者對改善性需求這部分還是有向上動能的，這一點也是不可否定的。所以，長期短期雖然矛盾，但是它是合理并存。”李犁稱。

數(shù)據(jù)顯示，2010年時25歲的置業(yè)人口為2000萬人左右，2013年時其數(shù)量增長到2500萬人，3年內新增500萬人，但從2014年開始，其速度開始呈現(xiàn)緩慢下降狀態(tài)。業(yè)內預計，25歲置業(yè)人口再次從高峰時的2500萬回歸到2000萬，可能需要6年。

與房地產投資屬性日趨下滑相對應的是，當前國內股市正呈現(xiàn)蒸蒸日上的態(tài)勢。而在其中，部分資質良好、模式清晰的上市房企的投資價值也日趨凸顯，如備受業(yè)內推崇的“兩萬”——萬科和萬達。

“萬達廣場2013年客流量已超過12億人次，若在1-2年內將這些客流量轉化為萬達會員的話，預計萬達會員會達到1億人。”國泰君安地產分析師李品科分析稱，萬達這一O2O模式的核心要素是——建立“大會員”體系，進行“大數(shù)據(jù)”整合，并將萬達旗下的商業(yè)、酒店、旅游、影院、娛樂進行全面對接。

談及如何挑選優(yōu)質上市房企，李犁認為應選擇那些相對資產規(guī)模適中、成長性比較好，同時現(xiàn)金流比較穩(wěn)健、平衡的公司。

“未來房地產市場將是一個弱肉強食格局，弱的死掉，而強的擴張。”鄭閔鋼認為，地產上市公司分化是需要考慮因素，以前更多是去自上而下選股，現(xiàn)在更多是自下而上，即從公司自身經營和商業(yè)模式來選擇標。

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