每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        “003號，37.2億元！”12月23日上午10點30分左右，上海土地市場交易大廳內(nèi)發(fā)出一陣驚呼，被稱為上海今年乃至有史以來最貴宅地的新江灣C6地塊，以創(chuàng)紀錄的32484元/平方米的樓板價被中國中建地產(chǎn)有限公司拍下。該地塊成交單價創(chuàng)下上海樓板價紀錄，同時，還附帶了極為苛刻的出讓條件。

        面對苛刻的出讓條件和國務院一系列的宏觀調(diào)控，開發(fā)商為何仍然對高價地趨之若鶩？中國指數(shù)研究院副院長陳晟的解釋，或許可以讓我們略微了解開發(fā)商的心態(tài)——他們買地是為了迎戰(zhàn)2011年的市場。

出讓條件極其苛刻

        事實上，上海新江灣C6地塊的高價出讓并不突然。早在12月22日下午17時，新江灣C6地塊網(wǎng)上報價就已經(jīng)高達25.18億元，比17.17億元的起始價格高出46.65%，樓板價達21994.64元/平方米。當時業(yè)內(nèi)就有小道消息稱，新江灣C6地塊的最終成交樓板價將在3萬元/平方米以上，奪地者將會是一家央企背景的開發(fā)商。不料，一語成讖，上述消息最終演變成為事實。

        “僅以單價論，這是上海有史以來，甚至可以說是全國有史以來最貴的一幅宅地”，易居中國分析師薛建雄說，該地塊樓板價就已經(jīng)達到3.24萬元/平方米，其一年后的售價將突破5萬元/平方米，甚至達到6萬元/平方米。而目前周邊的公寓房售價僅3萬元/平方米左右，疊加別墅的價格在38000元~45000元/平方米。以現(xiàn)在的價格水平，該樓盤要賣上5萬元/平方米，還有不小的難度。

        薛建雄告訴  《每日經(jīng)濟新聞》記者，除創(chuàng)出歷史高價外，上述宅地還可能是有史以來出讓條件最為苛刻的住宅用地。

        地塊的土地出讓文件顯示，出讓方規(guī)定開發(fā)商在競標成功后，須于居住地塊內(nèi)設置一處建筑面積不小于1000平方米的托老所，以及建筑面積200平方米的衛(wèi)生服務點。并且“以上公共服務設施由競得人負責出資建設，建成后無償移交給區(qū)政府，產(chǎn)權歸區(qū)政府所有”。

        開發(fā)商還要附帶建設占地面積7193平方米的幼托設施，每平方米的建設標準不低于4000元,達到綠色建筑節(jié)能標準，并在《出讓合同》簽訂之日起2年內(nèi)建成交付使用后無償移交給區(qū)教育局。

        另外，競得者還需要在土地《出讓合同》簽訂之日起15天內(nèi)，付清土地出讓價款的15％，30天內(nèi)付清全部土地出讓價款，并且自《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)達到預售條件，3年內(nèi)竣工，同時須在3個月內(nèi)將總部遷至楊浦區(qū)。

        薛建雄說，除了上述規(guī)定外，出讓方還規(guī)定該土地的建筑密度不得高于25%，這意味著開發(fā)商很難像龍湖開發(fā)上海龍湖滟瀾山那樣把全部項目建造成疊加甚至聯(lián)體別墅。產(chǎn)品中必須包括高層公寓，而20米的限高也使項目中很難出現(xiàn)超高層產(chǎn)品。上述條件限制，讓產(chǎn)品開發(fā)存在巨大難度。

眾房企爭搶造就天價

        雖然有著史上最苛刻的土地出讓條件，新江灣C6地塊仍然以史上最貴的宅地價格成交。

        昨日一早，便有業(yè)內(nèi)人士打電話向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，上述地塊的最終成交價必定超過3萬元/平方米，甚至將達到3.5萬元~4萬元/平方米。上述業(yè)內(nèi)人士還一再強調(diào)，該地塊必定為央企所拿，結(jié)果真如上述業(yè)內(nèi)人士所言。

        業(yè)內(nèi)人士認為，新江灣C6地塊能夠吸引到綠地、中海、保利、華潤、金地、招商、萬科、新鴻基、和記黃埔、新加坡仁恒、凱德、吉寶、遠雄集團等幾乎全部房地產(chǎn)巨頭，便已注定上述地塊的成交價格不會低。

        既然早就預測到土地成交價格會很高，中央又于近期連續(xù)出臺政策遏制高房價，開發(fā)商為何仍然對高價地趨之若鶩，不惜高價競爭  “新地王”？奪取新江灣城C6地塊的中建地產(chǎn)上海公司的相關工作人員稱，不對上述問題作解釋。

        方方地產(chǎn)咨詢機構總經(jīng)理胡宗亙認為，在國家連續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的大背景下，開發(fā)商仍然敢高價買地，是因為開發(fā)商已經(jīng)習慣了高開發(fā)利潤，所以他們寧可冒險，也要高價買下能夠開發(fā)豪宅的地塊。

        中國指數(shù)研究院副院長陳晟對開發(fā)商心態(tài)的剖析可能更接近現(xiàn)實。他認為，包括中建地產(chǎn)在內(nèi)的開發(fā)商普遍看好2011年的市場，2010年的市場或許會受到宏觀調(diào)控的影響，成交量有所減少。但在2011年，國內(nèi)樓市將會雄風再起，市場可能會創(chuàng)新高。



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